《民法典》房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度適用研究

《民法典》新增的房屋承租人優(yōu)先承租權(quán)制度僅有一個(gè)原則性的條文，因而有必要從解釋論的角度對(duì)該制度作進(jìn)一步的細(xì)化。將承租人優(yōu)先承租權(quán)界定為形成權(quán)更利于權(quán)利的實(shí)現(xiàn)；短期租賃的承租人也應(yīng)享有優(yōu)先承租權(quán)；以收回房屋不再出租為由阻斷優(yōu)先承租權(quán)的，再次出租應(yīng)當(dāng)有六個(gè)月的間隔期；“租期相同”一般應(yīng)視為同等條件，但對(duì)居住用房租賃可規(guī)定除外情形；“租賃用途”原則上不作為同等條件，用途確實(shí)影響房屋價(jià)值的，可以借鑒《德國(guó)民法典》第四百六十六條“支付替代金錢”的方式處理；租期屆滿，出租人將房屋出租給一定范圍內(nèi)的親屬，或者承租人在租賃期間內(nèi)存在對(duì)租賃關(guān)系影響較大的違約行為，或者承租人對(duì)租賃物的使用構(gòu)成不能容忍的不愛惜租賃物的行為，或者存在不能容忍的不講衛(wèi)生、不講公德的行為，承租人的優(yōu)先承租權(quán)可以被排除；在出租人于間隔期內(nèi)將房屋出租給第三人且第三人已經(jīng)占有租賃房屋的情形下，承租人要求通過實(shí)際履行實(shí)現(xiàn)優(yōu)先承租權(quán)的，其主張應(yīng)否獲得支持當(dāng)根據(jù)第三人善意抑或惡意作區(qū)分。（剩余19692字）